マンション査定情報

マンション査定をより高く販売するために知っておきたいマンション査定の重要ポイントを紹介します。マンション査定に成功するためのマンション査定情報満載です！

マンション査定の重要ポイントとは？

マンションの査定を考えた時、必然的に中古マンションを売却するということが目的となるはずです。しかし、最近はマンションの査定を経てのマンション売却の成約率は１〜２割ぐらいといわれています。それだけマンション査定による販売は難しいということです。

マンション査定を専門家に正しく見てもらい、適正なマンション販売値づけをしなければ、中古マンションはなかなか売れないというのが現在の状況のようです。ですのでこのブログでは、中古マンションを売って買い替える人のために、現在住んでいる自分のマンションの査定、すなわち、適正なマンション販売値段の求め方を解説します。

マンションの査定の方法

不動産価格に関して言えば、唯一絶対の査定方法というものは実は存在しないのです。ある程度市場性のあるマンションでは、結局のところ、現実にマンション購入者がお金を出して買った価格が、そのマンションの正しい販売価格になるのです。しかし、それでは今後のマンション販売から購入までの計画が事前に立てようがありません。ですので、マンションの販売値段を予測しようと専門家がマンションの査定基準としての方法は現在では３つの方法が利用されています。

■マンション査定の３つの方法

価格を算出することを「査定」といいますが、不動産価格に関しては、唯一絶対の査定方法はありません。現実に買い手がお金を出して買っていった価格が、正しい価格です。本当の査定をするのは、あなたのマンションを買ってくれる人なのです。しかし、それは結果論なので、何とか売れる値段を予測しようと専門家は苦心します。不動産の価格を査定する方法には、おおざっぱに言って、次の3つの方法があります。

１．収益還元法
２．原価法
３．取引事例比較法

このうち１の収益還元法は収益（家賃やテナント料など）がある不動産の価格を決めるもので、個人の居住用のマンションでは×。また原価法は新築マンションの査定では有効ですが、中古マンションには不向き。ですので、中古マンションの査定としては、３つ目の取引事例比較法が一般的によく使われています。

■マンション査定　取引事例比較法

あなたのマンションがいくらで売れるかを知るには、似ているマンションの売買事例を知ることです。これによってあなたのマンション査定がはっきりとしてきます。取引事例比較法にもいろいろなやり方がありますが、一般的には、財団法人不動産流通近代化センターが作成した「中古マンションの値づけ法」（中古マンション価格査定マニュアル）が使われています。

その流れは、おおよそ以下のとおりです。
１．実際に売買されたマンションを探してきます（事例マンション）。できるだけ同格の物件で最近の売買事例があると、より正確にあなたのマンション査定ができます。
２．「事例マンション」の売却金額を専有面積で割って、平米あたりの価格単価を計算します。（価格単価　＝　事例マンションの売却価格　÷　専有面積・平米）
３．事例マンションとあなたのマンション（査定マンション）との諸条件の比較し、判定・評価します。その方法は事例マンションと査定マンションを項目ごとに採点をします。
４．最後に特定の計算式に数字を当てはめてマンション査定価格を算出します。

以上の計算方式でマンション査定価格が決まります。つまり事例マンションとの違いを、あらかじめ定められた諸条件をもとに評価し、価格差を導きだすと言う方法です。
優れている項目については一定の比率だけ査定価格上げ、劣っているときには価格を下げてマンションの適正価格が算出されるということになります。
実際の評価項目は23項目、主だった項目は以下のとおりです。

・交通の便 ・周辺環境 ・土地権利 ・築年数 ・室内の品質 ・共有部分の品質 ・階数 ・向きと日当たり ・維持管理状態 ・管理組合 ・大規模修繕 ・市場流通性、などなどです。

実際に時期の項目を見ていただければわかりますが、素人では判定しがたいものも多く、正直な話マンション査定はプロにまかせたほうが早いというのが実情です。
ただ、この査定方法をだいたい分かれば、自分の棟や周りのマンションで売れた物件があれば、その価格から類推して自分のマンションの適正価格のおおよそを把握できますね。

マンション査定　マンション売却の流れ

マンションの売却を考えたとき、上記で説明したようにマンションの査定を受けることになります。信頼できる不動産屋にマンション査定を電話で依頼したり、インターネットでも良い業者を探すこともできます。マンション売却のおおまかな流れは以下のようになります。
マンション売却の事情や希望は、個人個人で異なります。ですから不動産屋まかせにせずに、しっかりと自分で売却の計画をたてましょう。

●　マンション売却の計画作成
　　↓
●　マンション査定
　　↓
●　マンションの売却契約を結んで、的確な売却価格決定
　　↓
●　不動産屋に依頼してマンション売却
　　↓
●　マンション購入者と売買契約を結び、マンション売却

こういった流れです。もちろん気をつけなければならないポイントもたくさんあります。その中でも一番の注意点は、マンション査定による販売価格のばらつきです。

マンションの査定を依頼すると、そのマンションの近隣の取引事例を調べたり、マンションの目の前の道路状況や用途地域などの法的規制、駅からの距離、スーパーマーケット・コンビニなどの周辺環境など、それこそマンションごとに異なる条件を加味して、マンションの不動産屋さんが持つノウハウをもとに、査定価格を算出することになります。

このとき複数の不動産屋さんにマンションの査定を依頼すると、不思議なことに結構それぞれのマンション査定価格が異なるという現象がおきます。もちろん少しでもマンションを高く売りたいのが皆さんの本音でしょう。なので査定値段の高いマンション査定を出してくれた不動産屋に任せてみようかと思いがちです。でも、マンション売却を成功させる上で、ここは冷静に考えなければいけないところです。

現在は景気が少しは上向いてきたとはいえ、右肩上がり、という時代ではありません。マンション売却にあたって、あまりに楽観的で強気な値段をつけてしまうと、なかなかマンションの買い手が見つからなくて１年ぐらいたった後に値段を下げても売れないということにもなりかねません。たんに高いマンション査定価格や良いことばかりいう不動産屋よりも、きちんと問題点を指摘してくれる不動産屋を選ぶようにすることが、マンション売却成功の秘訣であるといっても過言ではありません。